Hauskauf ohne Heirat? – Worauf unverheiratete Paare achten sollten

Ein gemeinsames Haus ist für viele Paare ein großer Schritt, emotional wie finanziell. Doch wer ohne Trauschein eine Immobilie kauft, sollte sich bewusst machen: Nach deutschem Recht sind unverheiratete Partner nicht automatisch abgesichert. Weder bei einer Trennung noch im Todesfall greifen diejenigen Schutzmechanismen, die für Ehegatten gelten. Gerade beim Hauskauf ohne Heirat ist deshalb eine sorgfältige notarielle Gestaltung entscheidend.

In diesem Blog-Beitrag erfahren Sie, welche rechtlichen Risiken bestehen und wie Sie sich beim Immobilienkauf wirksam absichern können.

Keyfacts: Hauskauf ohne Heirat

• Maßgeblich für die Eigentumslage ist allein die Eintragung im Grundbuch, nicht die tatsächliche Zahlung.
• Bei gemeinsamer Kreditaufnahme haften beide Partner oft als Gesamtschuldner gegenüber der Bank.
• Im Trennungsfall gibt es keinen Zugewinnausgleich – entscheidend ist ausschließlich die Eigentumsquote.
• Ohne Ehe besteht kein zudem gesetzliches Erbrecht für den Partner.

Eigentum & Grundbuch – Wem gehört das Haus eigentlich?

Doch wem gehört die Immobilie eigentlich, wenn unverheiratete Paare ein Haus kaufen? Beim Hauskauf ohne Heirat entscheidet vor allem ein Punkt über die rechtliche Lage: Wer steht im Grundbuch? Maßgeblich ist allein die Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt. Nicht entscheidend ist, wer wie viel gezahlt oder beim Renovieren mitgeholfen hat.

Diese zwei Varianten kommen in der Praxis häufig vor:

Variante 1: Nur ein Partner steht im Grundbuch – Ist nur eine Person als Eigentümer eingetragen, gehört die Immobilie dieser Person allein. Der andere Partner erwirbt in dieser Variante grundsätzlich kein Eigentum am Haus, selbst bei einer eigenen finanziellen Beteiligung.

Variante 2: Beide Partner sind Miteigentümer – Werden beide Partner im Grundbuch eingetragen, gehört ihnen die Immobilie entsprechend der vereinbarten Quote, häufig zu je einer Hälfte. Möglich sind aber auch andere Beteiligungsverhältnisse.

Kommt es bei unverheirateten Paaren zu einer Trennung, gelten dabei andere rechtliche Maßstäbe als bei Ehegatten. Insbesondere findet kein gesetzlicher Zugewinnausgleich statt. Denn während verheiratete Paare im Güterstand der Zugewinngemeinschaft vom Familienrecht erfasst werden, richtet sich die Vermögensauseinandersetzung bei unverheirateten Partnern ausschließlich nach der zivilrechtlichen Eigentumslage. Entscheidend ist also allein, wer im Grundbuch eingetragen ist und mit welcher Quote.

Trennung ohne Ehe – Was passiert mit der Immobilie?

Können sich die ehemaligen Partner im Zuge einer Trennung nicht einvernehmlich einigen, kommen in der Praxis typischerweise folgende Lösungen in Betracht:

1. Verkauf der Immobilie: Die Immobilie wird gemeinsam veräußert und der Verkaufserlös entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt. Diese Variante ist häufig sachlich sinnvoll, setzt jedoch Kooperationsbereitschaft voraus.

2. Übernahme durch einen Partner: Ein Partner übernimmt den Miteigentumsanteil des anderen gegen Zahlung einer Abfindung. Zusätzlich muss in der Regel auch die Finanzierung neu geregelt werden, da die Bank einer alleinigen Kreditübernahme zustimmen muss.

3. Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG): Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miteigentümer die sogenannte Teilungsversteigerung beantragen. Dabei wird die Immobilie öffentlich versteigert, um die Gemeinschaft zwangsweise aufzulösen. Diese Lösung ist jedoch häufig mit wirtschaftlichen Nachteilen verbunden, da bei Versteigerungen regelmäßig geringere Erlöse erzielt werden als bei einem freiwilligen Verkauf. Zudem entstehen zusätzliche Gerichts- und Verfahrenskosten.

Ein besonders problematischer und häufig auftretender Praxisfall liegt vor, wenn nur ein Partner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, beide jedoch den Immobilienkredit gemeinsam unterzeichnen: Dabei erwirbt der Partner ohne Grundbucheintrag keinerlei Eigentumsrechte an der Immobilie, haftet gegenüber der Bank jedoch als Gesamtschuldner (§ 421 BGB) für die gesamte Darlehensschuld. Kommt es in einer solchen Konstellation zur Trennung, verschärft sich die Problematik zusätzlich. Denn der Partner, der nicht im Grundbuch eingetragen ist, haftet unter Umständen weiterhin für das Darlehen, obwohl ihm weder ein Eigentumsanteil noch ein gesichertes Nutzungsrecht zusteht.

Zudem kann diese Variante auch aus steuerrechtlicher Perspektive problematisch werden, wenn beide Partner das Darlehen tilgen. Die Tilgungsleistungen desjenigen Partners, der nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, können als Schenkungen an den anderen Partner gewertet werden. Bei einem schenkungssteuerlichen Freibetrag von nur 20.000 Euro kann es zu einer Steuerpflicht kommen. Daher ist zuvor eine steuerliche Fachberatung dringend zu empfehlen.

Erbrechtliche Risiken für unverheiratete Paare

Zudem gilt beim Hauskauf ohne Ehe wie im gesamten Erbrecht: Ohne ausdrückliche Regelungen besteht für den Lebensgefährten im Todesfall kein gesetzlicher Schutz. Unverheiratete Partner werden in der gesetzlichen Erbfolge nicht berücksichtigt, da diese ausschließlich Verwandte sowie Ehegatten erfasst. Verstirbt ein Partner ohne Testament oder Erbvertrag, fällt sein Vermögen daher an seine gesetzlichen Erben, in erster Linie an Kinder, andernfalls an Eltern oder Geschwister. Der überlebende Lebensgefährte hat ohne entsprechende erbrechtliche Vorsorge keinen Anspruch auf das Erbe und damit auch keinen Anspruch auf das Eigentum oder den Miteigentumsanteil an der gemeinsamen Immobilie.

Aber selbst dann, wenn der Partner durch Testament oder Erbvertrag als Erbe eingesetzt wird, ist die Situation nicht uneingeschränkt abgesichert: Gesetzliche Erben – insbesondere Kinder oder, falls keine Kinder vorhanden sind, die Eltern – können Pflichtteilsansprüche geltend machen. Diese bestehen in einem Geldanspruch in Höhe der Hälfte des gesetzlichen Erbteils und können unter Umständen zu erheblichen finanziellen Belastungen führen.

Lesen Sie hierzu auch unseren Blog-Artikel „Erbrecht für unverheiratete Paare: Was Sie unbedingt wissen müssen“

Gestaltungsmöglichkeiten – Wie können sich unverheiratete Paare absichern?

Wer die Erbfolge eindeutig gestalten oder möglichen Streit im Falle einer Trennung vorbeugen möchte, sollte frühzeitig individuelle Regelungen treffen. Denn je eher Klarheit geschaffen wird, desto besser lassen sich spätere Auseinandersetzungen vermeiden. Für eine vorausschauende und rechtssichere Gestaltung bieten sich insbesondere folgende Regelungsinstrumente an:

• Darlehensvereinbarungen zwischen den Partnern: Leistet ein Partner höhere finanzielle Beiträge – etwa beim Eigenkapital oder bei Modernisierungen –, kann dies ausdrücklich als Darlehen ausgestaltet werden. So wird klar geregelt, ob und in welcher Höhe ein Rückzahlungsanspruch im Trennungsfall besteht.
• Absicherung durch Grundschulden oder andere Sicherungsrechte: Größere Investitionen lassen sich durch dingliche Sicherheiten im Grundbuch absichern. Das schafft Transparenz und verhindert spätere Beweisprobleme.
• Wohn- oder Nießbrauchsrechte: Um die Nutzung der Immobilie im Trennungs- oder Todesfall zu sichern, können entsprechende Rechte vereinbart werden. Dadurch wird sichergestellt, dass kein Partner unerwartet sein Zuhause verliert.
• Erbvertrag: Da unverheiratete Partner keine gesetzlichen Erben sind, ist eine erbrechtliche Vorsorge besonders wichtig. Durch einen beidseitig bindenden Erbvertrag kann der Partner gezielt abgesichert werden, unter Berücksichtigung möglicher Pflichtteilsansprüche und steuerlicher Aspekte.
• Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR): In bestimmten Konstellationen kann es zudem sinnvoll sein, die Immobilie im Rahmen einer GbR zu erwerben. Hier lassen sich Beteiligungsquoten, Investitionen und Ausgleichsregelungen sowie das Ausscheiden aus der GbR flexibel und gleichzeitig verbindlich festlegen.

Welche Lösung im Einzelfall die richtige ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab – insbesondere von der Eigentumsquote, der Finanzierung, bestehenden Vermögenswerten und familiären Bindungen. Eine frühzeitige notarielle Gestaltung schafft nicht nur Rechtssicherheit, sondern auch Klarheit für beide Partner.

Fazit

Ein Hauskauf ohne Heirat ist rechtlich möglich, aber ohne vorausschauende Gestaltung oft mit erheblichen Risiken verbunden. Anders als Ehegatten genießen unverheiratete Paare keinen gesetzlichen Schutz im Trennungs- oder Todesfall. Eigentumsverhältnisse, Finanzierung, erbrechtliche Absicherung und mögliche Ausgleichsansprüche sollten daher frühzeitig und eindeutig geregelt werden. Wer klare Vereinbarungen trifft, schützt nicht nur sein Vermögen, sondern auch die gemeinsame Zukunft. Eine individuelle Beratung stellt sicher, dass Eigentum, Finanzierung und Erbfolge auf Ihre persönliche Lebenssituation abgestimmt sind.

Sie planen einen Hauskauf ohne Heirat oder haben bereits gemeinsam eine Immobilie erworben? Bei Fragen stehen wir Ihnen gerne beratend zur Seite. Senden Sie uns einfach eine Nachricht über unser Kontaktformular.

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FAQ – Häufige Fragen zum Hauskauf ohne Heirat