Wohnungskauf – Wann muss der Verwalter zustimmen?

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist ein großer Schritt – sowohl aus finanzieller wie auch aus rechtlicher Sicht. Wer sich für den Kauf einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet, tritt automatisch einer Gemeinschaft mit weiteren Wohnungseigentümern mit bestimmten Rechten und Pflichten bei. Doch was viele Käufer überrascht: Unter bestimmten Umständen ist beim Wohnungskauf nicht nur die Zustimmung des Verkäufers erforderlich, sondern auch die des Hausverwalters. Wann genau diese Zustimmung notwendig ist, welche rechtlichen Grundlagen es gibt und was Käufer beachten sollten, erläutern wir in diesem Blog-Beitrag.

Wohnungskauf & Wohnungseigentum – die Besonderheit

Wer ein Einfamilienhaus kauft, erwirbt in der Regel das alleinige Eigentum an Grundstück und Gebäude – ohne weitere Mitspracherechte oder Verpflichtungen Dritter. Beim Kauf einer Eigentumswohnung verhält es sich dagegen anders: Hier erwirbt man nicht nur das alleinige Sondereigentum an der eigenen Wohnung, sondern zugleich auch einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Zum Gemeinschaftseigentum zählen unter anderem tragende Gebäudeteile, Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzüge, Außenanlagen oder auch die gemeinschaftliche Heizungs- und Wasserversorgung. Das bedeutet: Als Wohnungseigentümer ist man nicht völlig frei in seinen Entscheidungen, sondern Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die über Fragen rund um das Gemeinschaftseigentum entscheidet – beispielsweise über Sanierungen, Modernisierungen oder die Höhe des Hausgeldes.

Die gesetzliche Grundlage: § 12 WEG

Die Grundlagen für das Zusammenleben in einer Wohnungseigentümergemeinschaft finden sich in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Diese Dokumente legen verbindlich fest, welche Rechte und Pflichten jeder Eigentümer hat und wie das Gemeinschaftseigentum verwaltet wird. Neben Bestimmungen zur Nutzung des Gebäudes oder zur Kostenverteilung können sie auch sogenannte Zustimmungsvorbehalte enthalten. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eröffnet in § 12 ausdrücklich die Möglichkeit, in der Teilungserklärung vorzusehen, dass der Verkauf einer Wohnung von einer weiteren Zustimmung abhängig ist – in der Praxis meist von der Zustimmung des Hausverwalters.

Wichtig zu wissen: Eine solche Zustimmungspflicht besteht nur, wenn sie in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ausdrücklich geregelt ist. Ob ein Verwalter also beim Verkauf zustimmen muss, hängt immer vom jeweiligen Einzelfall ab.

Warum existiert die Zustimmungspflicht?

Die Zustimmungspflicht verfolgt in erster Linie das Ziel, die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu schützen. Der Gesetzgeber möchte damit sicherstellen, dass neue Eigentümer nicht zu einer Belastung für das Zusammenleben oder die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums werden. Denn der Eintritt eines neuen Mitglieds in die Gemeinschaft kann erhebliche Auswirkungen haben – sowohl finanziell als auch im täglichen Miteinander.

Einige typische Schutzaspekte sind:

• Finanzielle Zuverlässigkeit: Ein wesentlicher Punkt ist die Zahlungsfähigkeit des Käufers. Wer die laufenden Hausgelder oder Sonderumlagen nicht aufbringen kann, gefährdet die Liquidität der gesamten Gemeinschaft.
• Vermeidung von Konflikten: Auch das soziale Miteinander spielt eine große Rolle. Käufer, die bereits als streitlustig oder unzuverlässig bekannt sind, können das Funktionieren der Gemeinschaft erheblich beeinträchtigen.
• Sicherung einer stabilen Gemeinschaft: Letztlich geht es darum, ein ausgewogenes und tragfähiges Zusammenleben zu gewährleisten. Die Zustimmungspflicht ist damit ein Instrument, um die Funktionsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft langfristig zu sichern.

Allerdings ist die Entscheidungsbefugnis eines Verwalters keineswegs ohne Beschränkung. Eine Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden – etwa, wenn ernsthafte Zweifel an der Bonität des Käufers bestehen oder konkrete Anhaltspunkte vorliegen, dass dieser seine Pflichten nicht erfüllen wird. Reine Sympathiefragen, persönliche Vorurteile oder ein schlichtes „Nichtgefallen“ reichen dagegen nicht aus. Wird die Zustimmung ohne sachlichen Grund verweigert, kann sie gerichtlich angefochten werden. Denn die Zustimmungspflicht darf nicht als Mittel zur Willkür genutzt werden, sondern muss stets auf nachvollziehbaren, objektiven Kriterien beruhen. Die Praxis zeigt jedoch: Die Nur in seltenen Ausnahmefällen verweigert der Verwalter die Zustimmung.

Der Ablauf beim Notar

Der Notar spielt beim Wohnungskauf eine zentrale Rolle und sorgt dafür, dass der Eigentumsübergang rechtlich korrekt und verbindlich abgewickelt wird. Schon vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags prüft der Notar die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung, um festzustellen, ob eine Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Käufer und Verkäufer werden über diese Voraussetzung informiert, damit von Anfang an Klarheit besteht. Ist eine Zustimmung vorgesehen, wird dies im Kaufvertrag ausdrücklich festgehalten: Der Vollzug des Eigentumswechsels im Grundbuch – also die endgültige Umschreibung auf den Käufer – erfolgt erst, wenn die Zustimmung vorliegt. Ohne diese Genehmigung kann der Kauf rechtlich nicht abgeschlossen werden. Um den Beteiligten den Aufwand zu ersparen, übernimmt der Notar in der Praxis meist die gesamte Organisation. Er wendet sich direkt an den Verwalter, legt die erforderlichen Unterlagen vor und holt die Zustimmung schriftlich ein. Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind – dazu gehört neben der Verwalterzustimmung z.B. auch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung –, ist der Kaufpreis zu zahlen. Anschließend veranlasst der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Damit wird sichergestellt, dass der Käufer rechtlich abgesichert ist und der Eigentumsübergang ohne Verzögerungen oder rechtliche Unsicherheiten vollzogen werden kann.

Was Käufer unbedingt beachten sollten

Damit der Wohnungskauf reibungslos verläuft, sollten Käufer einige wichtige Punkte von Anfang an im Blick haben. Denn die Verwalterzustimmung ist kein bloßer Formalismus, sondern kann den gesamten Kaufprozess erheblich beeinflussen.

• Teilungserklärung frühzeitig prüfen: Noch bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, sollte unbedingt geklärt werden, ob in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine Zustimmungspflicht vorgesehen ist. Wer dies erst beim Notartermin erfährt, riskiert unnötige Verzögerungen. Käufer sollten sich daher frühzeitig einen Einblick in die Unterlagen verschaffen oder den Notar gezielt darauf ansprechen.
• Finanzielle Leistungsfähigkeit nachweisen: Da die Zustimmung in erster Linie dem Schutz der Eigentümergemeinschaft dient, wird oft die Bonität des Käufers geprüft. Käufer sollten daher damit rechnen, entsprechende Nachweise vorzulegen – beispielsweise eine Bankauskunft, eine Finanzierungsbestätigung oder andere Unterlagen, die ihre Zahlungsfähigkeit belegen. Eine gute Vorbereitung erspart hier Zeit und Rückfragen.
• Zeitpuffer einplanen: Die Zustimmung des Verwalters ist unter Umständen zwingende Voraussetzung für die Umschreibung im Grundbuch. Ohne sie kann der Eigentumswechsel nicht vollzogen werden. Je nachdem, wie schnell der Verwalter reagiert, kann es einige Tage oder auch mehrere Wochen dauern, bis die Zustimmung vorliegt. Käufer sollten diesen zeitlichen Faktor einkalkulieren – etwa bei geplanten Umzügen oder Finanzierungsfristen.
• Unterstützung durch den Notar erhalten: In der Praxis übernimmt der Notar die gesamte Kommunikation mit dem Verwalter. Käufer müssen sich also in der Regel nicht selbst um die Zustimmung kümmern, sollten aber Rückmeldungen und Fristen im Blick behalten.

Wer frühzeitig Klarheit über die Zustimmungspflicht hat, seine Bonität nachweisen kann und ausreichend Zeit einplant, vermeidet unangenehme Überraschungen.

Fazit

Die Zustimmung des Verwalters beim Wohnungskauf ist keine Nebensache, sondern ein wichtiges rechtliches Instrument zum Schutz der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ob sie erforderlich ist, hängt immer von den Regelungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ab. Mit der Unterstützung eines Notars lässt sich der Prozess rechtssicher und unkompliziert gestalten: Der Notar prüft die Unterlagen, holt die Zustimmung des Verwalters ein und sorgt dafür, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ohne Verzögerungen erfolgen kann. Wer vorbereitet in den Kauf geht, seine Bonität transparent darlegt und genügend Zeitpuffer einkalkuliert, kann den Wohnungserwerb sorgenfrei abschließen – und den Einzug in die eigenen vier Wände entspannt planen.

Sie planen den Kauf einer Eigentumswohnung? Unsere Kanzlei in Fulda steht Ihnen bei allen Fragen rund um Wohnungskauf, Teilungserklärung und Verwalterzustimmung zuverlässig zur Seite.

Vereinbaren Sie gerne einen Termin über unser Kontaktformular – wir begleiten Sie sicher durch den gesamten Kaufprozess.

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