Immobilien richtig verschenken in Fulda

Die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten ist ein beliebtes Instrument der Vermögens- und Nachfolgeplanung. Viele Eigentümer möchten ihr Haus oder ihre Wohnung bereits zu Lebzeiten an Kinder oder andere Angehörige verschenken – etwa aus steuerlichen Gründen oder um spätere Erbstreitigkeiten zu vermeiden. Doch eine Immobilienschenkung ist rechtlich komplex und birgt Risiken, wenn sie nicht sorgfältig gestaltet wird. Dabei stellen sich zentrale Fragen: Welche rechtlichen Voraussetzungen sind zu beachten? Welche steuerlichen Folgen hat die Schenkung? Und wie kann sich der Schenker auch nach der Übertragung wirksam absichern?

In diesem Blog-Artikel beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um die Immobilienschenkung und zeigen, worauf es rechtlich, steuerlich und gestalterisch ankommt.

Keyfacts – Immobilien verschenken auf einen Blick

Eine Immobilienschenkung ist nur mit notarieller Beurkundung wirksam (§ 311b Abs. 1 BGB).
Steuerliche Freibeträge nach dem ErbStG können alle zehn Jahre erneut genutzt werden.
Eine Schenkung sollte niemals ohne Absicherung des Schenkers erfolgen – Nießbrauch oder Wohnrecht sind gängige Instrumente.
Eine sorgfältige notarielle Gestaltung schafft Rechtssicherheit und familiären Frieden.

Wann ist es sinnvoll, eine Immobilie zu verschenken? – Ein Praxisbeispiel

Ob und wann eine Immobilie verschenkt werden sollte, hängt stets von der persönlichen und familiären Situation ab. Ein Praxisbeispiel verdeutlicht, in welchen Konstellationen die Schenkung zu Lebzeiten eine sinnvolle Lösung sein kann: Herr und Frau Müller leben seit vielen Jahren in ihrem Einfamilienhaus in Fulda. Die Immobilie hat einen aktuellen Verkehrswert von rund 450.000 Euro. Die beiden haben zwei erwachsene Kinder und möchten frühzeitig regeln, was mit dem Haus passieren soll. Ihr Ziel: Streit vermeiden, Steuern sparen und trotzdem weiterhin sicher im eigenen Zuhause leben.

Würden Herr und Frau Müller das Haus erst im Todesfall vererben, fiele der Immobilienwert vollständig in den Nachlass. Je nach weiterer Vermögenslage könnte dies zu einer steuerlichen Belastung führen oder Pflichtteilsansprüche auslösen. Stattdessen entscheiden sie sich für eine Schenkung zu Lebzeiten an ihre Kinder.

Doch warum ist die Schenkung eine kluge Wahl? Durch die frühzeitige Übertragung können die steuerlichen Freibeträge nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) optimal genutzt werden: Jedem Kind steht ein Freibetrag von 400.000 Euro zu, der alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden kann. In diesem Fall bleibt die Schenkung vollständig steuerfrei. Gleichzeitig behalten sich Herr und Frau Müller im notariellen Schenkungsvertrag ein lebenslanges Nießbrauchrecht vor. Das bedeutet: Die Eltern dürfen weiterhin im Haus wohnen und wären sogar berechtigt, es zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Zudem werden Rückforderungsrechte vereinbart, etwa für den Fall, dass einer der Schenker pflegebedürftig wird oder ein Kind vorverstirbt.

Die Schenkung zu Lebzeiten – Vorteile & Rechtsgrundlage

Dieses Praxisbeispiel zeigt, welche Vorteile eine frühzeitige Übertragung einer Immobilie haben kann. Durch die Schenkung zu Lebzeiten lassen sich zentrale Ziele der Vermögens- und Nachfolgeplanung bereits verbindlich regeln:

Die Vermögensnachfolge ist frühzeitig und transparent gestaltet.
Die Eltern bleiben durch vertragliche Regelungen weiterhin wirtschaftlich und persönlich abgesichert.
Mögliche Erbstreitigkeiten unter den Angehörigen werden vermieden.

Rechtlich handelt es sich bei einer solchen Übertragung um eine Schenkung im Sinne der §§ 516 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Eine Schenkung liegt dann vor, wenn Vermögen unentgeltlich von einer Person auf eine andere übertragen wird. Bei Immobilien ist diese Form der Vermögensübertragung besonders relevant, da sie regelmäßig erhebliche Vermögenswerte betrifft und langfristige Auswirkungen auf die familiäre und wirtschaftliche Situation aller Beteiligten haben kann.

Steuerliche Aspekte bei einer Schenkung

Auch steuerlich bietet die Schenkung zu Lebzeiten erhebliche Vorteile. Die Schenkungsteuer richtet sich dabei nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem. Nach dem ErbStG gelten derzeit folgende Freibeträge:

Kinder: 400.000 Euro
Ehegatten: 500.000 Euro
Enkel: 200.000 Euro

Diese Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Eine frühzeitige Immobilienschenkung ermöglicht es daher, Vermögen schrittweise und steueroptimiert auf die nächste Generation zu übertragen und erhebliche Steuerbelastungen zu vermeiden.

Wichtig ist dabei: Auch wenn die Schenkung aufgrund der Freibeträge steuerfrei bleibt, besteht dennoch eine gesetzliche Anzeigepflicht gegenüber dem zuständigen Finanzamt. Steuerliche Freibeträge und Meldepflichten sind ein wichtiger Teil der Immobilienschenkung – sie sind jedoch nur ein Teil des Ganzen. Entscheidend ist vor allem, dass eine Schenkung rechtlich wirksam zustande kommt.

Warum ist ein Notar bei der Immobilienschenkung erforderlich?

Genau hier kommt dem Notar eine wichtige Rolle zu. Denn nach deutschem Recht ist die notarielle Mitwirkung zwingend vorgeschrieben: Eine Schenkung einer Immobilie ist nur dann wirksam, wenn sie notariell beurkundet wird (§ 311b Abs. 1 BGB ). Wird diese Formvorschrift nicht eingehalten, ist der Schenkungsvertrag nichtig und entfaltet keinerlei rechtliche Wirkung – unabhängig davon, ob sich die Beteiligten bereits einig waren oder Leistungen erbracht wurden.

Zu den wesentlichen Aufgaben des Notars gehören insbesondere:

Rechtliche Aufklärung aller Beteiligten über die Tragweite und Folgen der Schenkung, einschließlich steuerlicher und erbrechtlicher Auswirkungen
Gestaltung eines ausgewogenen Schenkungsvertrags, der die Interessen von Schenker und Beschenktem berücksichtigt, etwa durch Regelungen zu Nießbrauch, Wohnrechten oder Rückforderungsrechten
Prüfung des Grundbuchs beim zuständigen Grundbuchamt, insbesondere im Hinblick auf bestehende Belastungen oder Rechte Dritter
Abwicklung der Eigentumsumschreibung, einschließlich der Eintragung des neuen Eigentümers sowie etwaiger Sicherungsrechte im Grundbuch

Gleichzeitig trägt der Notar bei der Gestaltung von Nießbrauch-, Wohn- und Rückforderungsrechten entscheidend dazu bei, spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Auf Grundlage der §§ 1030 ff. BGB (Nießbrauch), § 1093 BGB (Wohnrecht) sowie der gesetzlichen Rückforderungsrechte nach §§ 528 und 530 BGB sorgt der Notar dafür, dass die Absicherung des Schenkers rechtlich klar und eindeutig geregelt wird. Durch eine präzise vertragliche Ausgestaltung und die Eintragung der entsprechenden Rechte im Grundbuch werden Nutzung, Umfang und Dauer dieser Rechte verbindlich festgelegt. Das schafft Rechtssicherheit für alle Beteiligten und verhindert Auslegungsstreitigkeiten, etwa im Pflegefall, bei wirtschaftlicher Not des Schenkers oder bei familiären Konflikten.

Fazit

Die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten kann ein äußerst wirkungsvolles Instrument der Vermögens- und Nachfolgeplanung sein. Sie ermöglicht es, steuerliche Vorteile zu nutzen, die Vermögensnachfolge frühzeitig zu regeln und spätere Konflikte innerhalb der Familie zu vermeiden. Gleichzeitig ist die Immobilienschenkung rechtlich anspruchsvoll und sollte niemals ohne fachkundige Beratung erfolgen. Nur durch eine individuelle notarielle Gestaltung lassen sich Risiken minimieren und die Interessen aller Beteiligten dauerhaft absichern, insbesondere durch klare Regelungen zu Nießbrauch, Wohnrechten und Rückforderungsmöglichkeiten. Ein Notar stellt dabei sicher, dass die Schenkung nicht nur steuerlich sinnvoll, sondern auch rechtlich wirksam und langfristig tragfähig ist.

Sie möchten eine Immobilie verschenken? Wir beraten Sie gerne in unserer Kanzlei in Fulda – persönlich und rechtssicher.

FAQ – Häufige Fragen zur Immobilienschenkung

Muss eine Immobilie beim Verschenken zwingend zum Notar?
Ja. Eine Immobilienschenkung ist nach § 311b Abs. 1 BGB nur wirksam, wenn sie notariell beurkundet wird. Ohne notarielle Beurkundung ist der Vertrag nichtig.

Kann ich weiterhin in der Immobilie wohnen, wenn ich sie verschenke?
Ja. Durch die Vereinbarung eines Wohnrechts (§ 1093 BGB) oder eines Nießbrauchrechts (§§ 1030 ff. BGB) kann sich der Schenker die weitere Nutzung der Immobilie rechtlich absichern.

Fallen bei einer Immobilienschenkung Steuern an?
Das hängt vom Wert der Immobilie und vom Verwandtschaftsgrad ab. Durch die gesetzlichen Freibeträge nach dem ErbStG bleibt eine Schenkung häufig ganz oder teilweise steuerfrei. Die Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden.

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