Immobilien übertragen leicht gemacht: Ablauf und wichtige Regelungen

Die Übertragung einer Immobilie als Geschenk, Verkauf oder im Rahmen einer Erbschaft ist eine bedeutende Entscheidung. Diese Entscheidung ist nicht nur mit erheblichen finanziellen Werten verbunden, sondern auch mit komplexen rechtlichen Vorgaben. Jeder Schritt muss sorgfältig vorbereitet und rechtlich korrekt umgesetzt werden, um spätere Probleme zu vermeiden. Wer unvorbereitet handelt, riskiert nicht nur Verzögerungen bei der Abwicklung, sondern auch unnötige Kosten oder sogar langwierige rechtliche Auseinandersetzungen. In diesem Blog-Beitrag erhalten Sie einen Überblick darüber, wie eine Immobilienübertragung in Deutschland abläuft, welche gesetzlichen Rahmenbedingungen Sie kennen sollten und warum die Mitwirkung eines Notars dabei unverzichtbar ist.

Was bedeutet „Immobilienübertragung“?

Unter einer Immobilienübertragung versteht man den rechtlich wirksamen Übergang des Eigentums an einem Grundstück, einem Einfamilienhaus, einer Eigentumswohnung oder einem sonstigen bebauten oder unbebauten Grundstück von einer Person auf eine andere. Diese Übertragung kann entgeltlich erfolgen – etwa im Rahmen eines Immobilienkaufs – oder unentgeltlich, beispielsweise durch eine Schenkung oder als Folge einer Erbschaft.

Die Gründe für eine Immobilienübertragung sind vielfältig: Häufig steht der (1) klassische Verkauf im Vordergrund, etwa um Kapital für eine neue Investition freizusetzen oder den Lebensmittelpunkt zu verlagern. Darüber hinaus wird eine Immobilie in Familien oft bereits zu Lebzeiten an die nächste Generation weitergegeben, um den Nachlass frühzeitig zu regeln und steuerliche Freibeträge optimal zu nutzen – dies bezeichnet man als (2) vorweggenommene Erbfolge. Auch (3) Schenkungen zwischen Ehepartnern kommen häufig vor, etwa zur finanziellen Absicherung oder zur Optimierung der Vermögensverteilung innerhalb der Ehe. Ein weiterer Anlass ist die (4) Erfüllung von letztwilligen Verfügungen: Wenn ein Erbvertrag oder Testament die Übertragung einer Immobilie vorsieht, muss diese rechtlich korrekt umgesetzt werden.

Das sind die rechtlichen Grundlagen

Ganz gleich, aus welchem Grund eine Immobilie übertragen wird – der Vorgang ist in Deutschland streng geregelt und erfordert stets eine notarielle Beurkundung sowie die Eintragung in das Grundbuch, damit der Eigentumswechsel rechtlich wirksam wird. Das sind die wichtigsten gesetzlichen Vorschriften:

• § 311b Abs. 1 BGB: Verträge über Grundstücke müssen notariell beurkundet werden.
• §§ 873, 925 BGB: Die Eigentumsübertragung erfordert eine Eintragung in das Grundbuch und eine sogenannte Auflassung (Einigung zum Eigentumsübergang) – d.h. Käufer und Verkäufer bzw. Schenker und Beschenkter müssen sich darüber einig sein, dass das Eigentum an der Immobilie übergehen soll. Diese Einigung muss in der Regel vor einem Notar abgegeben werden.
• Im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) wird die Grunderwerbsteuer bei entgeltlichen Übertragungen geregelt.
• Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) regelt die steuerlichen Pflichten bei unentgeltlichen Übertragungen.

Die Übertragung einer Immobilie erfordert also stets die Mitwirkung eines Notars – und das aus gutem Grund. Denn der Gesetzgeber hat die notarielle Mitwirkung verpflichtend vorgeschrieben, um sicherzustellen, dass solch weitreichende Entscheidungen rechtssicher, fair und transparent ablaufen.

Die Rolle des Notars

Der Notar nimmt bei der Übertragung von Immobilien eine neutrale und unparteiische Rolle ein. Er steht nicht nur auf der Seite einer Partei, sondern achtet darauf, dass alle Beteiligten – also Käufer und Verkäufer, Schenker und Beschenkter oder Erblasser und Erbe – über ihre Rechte und Pflichten genau informiert sind.

Zu den wichtigsten Aufgaben des Notars gehört es,

• sämtliche rechtlichen Voraussetzungen zu prüfen, etwa ob der Veräußerer tatsächlich als Eigentümer im Grundbuch steht oder ob Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken eingetragen sind,
• die Vertragsparteien umfassend zu beraten und aufzuklären, damit keine wichtigen Punkte übersehen werden,
• den Übertragungsvertrag rechtssicher zu formulieren, sodass er allen gesetzlichen Anforderungen entspricht und spätere Streitigkeiten vermieden werden,
• die korrekte Umschreibung im Grundbuch zu veranlassen, sodass der Eigentumswechsel offiziell und wirksam wird.

Darüber hinaus sorgt der Notar dafür, dass bei entgeltlichen Übertragungen – etwa beim Immobilienkauf – der Kaufpreis abgesichert ist. In der Praxis bedeutet das, dass der Eigentumswechsel erst dann im Grundbuch eingetragen wird, wenn sichergestellt ist, dass der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde. So sind beide Seiten geschützt: Der Verkäufer gibt die Immobilie nicht aus der Hand, ohne das Geld zu erhalten, und der Käufer zahlt nicht, ohne sicher zu sein, dass er Eigentümer wird.

Der Ablauf einer Immobilienübertragung

Doch wie läuft eine Immobilienübertragung ab? Der genaue Ablauf hängt davon ab, ob es sich um einen Kauf, eine Schenkung oder eine Übertragung im Rahmen einer Erbschaft handelt. Üblicherweise erfolgt die Übertragung von Immobilien in folgenden Schritten:

1. Vorbereitung der Unterlagen – Dazu zählen u.a. Grundbuchauszug, Lageplan, Ausweis, ggf. Energieausweis und weitere Nachweise.
2. Vertragsentwurf – Der Notar erstellt auf Grundlage der Angaben einen Vertragsentwurf, der allen Beteiligten vorab zur Prüfung zugeht.
3. Notarielle Beurkundung – Beide Parteien erscheinen beim Notar, der den Vertrag vorliest, erläutert und unterzeichnen lässt.
4. Eintrag in das Grundbuch – Nach Erfüllung aller Voraussetzungen (z.B. Kaufpreiszahlung, steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung) beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung.
5. Abschluss – Der neue Eigentümer wird im Grundbuch eingetragen. Damit ist die Übertragung wirksam.

Durch diesen strukturierten Ablauf wird sichergestellt, dass die Eigentumsübertragung rechtlich einwandfrei, transparent und für alle Beteiligten verbindlich erfolgt.

Diese steuerlichen Aspekte gilt es zu beachten

Ein weiterer wesentlicher Aspekt bei jeder Immobilienübertragung sind die steuerlichen Folgen – sie können erheblichen Einfluss darauf haben, ob sich ein geplanter Eigentumswechsel wirtschaftlich lohnt oder nicht. Wer diese Punkte von Anfang an berücksichtigt, kann mögliche Steuerbelastungen minimieren und gesetzliche Freibeträge optimal nutzen.

• Grunderwerbsteuer: Bei entgeltlichen Übertragungen, insbesondere beim Kauf einer Immobilie, fällt Grunderwerbsteuer an. Die Höhe variiert je nach Bundesland und liegt derzeit zwischen 3,5% und 6,5% (z.B. 6,0 % in Hessen) des Kaufpreises. Einige Übertragungen – beispielsweise zwischen Ehepartnern oder in gerader Verwandtschaftslinie – sind von dieser Steuer befreit.
• Schenkungs- und Erbschaftsteuer: Bei unentgeltlichen Übertragungen, also Schenkungen oder Erbschaften, kommt es auf den Verwandtschaftsgrad und den Wert der Immobilie an. Je enger die familiäre Beziehung, desto höher sind die steuerlichen Freibeträge, die genutzt werden können. Die aktuellen Freibeträge (Stand 2025): Ehepartner 500.000€; Kinder 400.000€; Enkel 200.000€. Diese Freibeträge können alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden, was bei einer frühzeitigen und gut geplanten Vermögensübertragung erhebliche Steuervorteile bietet. Im Falle der Übertragung des selbst genutzten Familienheims können u.U. sogar Befreiungsvorschriften unabhängig vom Wert der Immobilie in Anspruch genommen werden.
• Spekulationssteuer: Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft, kann die sog. Spekulationssteuer gemäß § 23 EstG anfallen – es sei denn, die Immobilie wurde während des gesamten Zeitraums ausschließlich selbst genutzt. Diese Regelung soll insbesondere kurzfristige Spekulationsgewinne besteuern.

Tipp: Eine steuerliche Beratung durch einen Steuerberater vor der Immobilienübertragung ist dringend zu empfehlen, um individuelle Gestaltungsmöglichkeiten auszuschöpfen und unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Häufige Fehler, die es zu vermeiden gilt

In der Praxis kommt es bei Immobilienübertragungen immer wieder zu Fehlern, die sich mit einer sorgfältigen Planung leicht vermeiden lassen. Häufig fehlen im Vertrag klare Regelungen, beispielsweise zu bestehenden Wohnungsrechten, was später zu Konflikten führen kann. Auch wird oft auf eine frühzeitige steuerliche Beratung verzichtet – mitunter mit der Folge, dass steuerliche Freibeträge ungenutzt bleiben oder unerwartete Steuerforderungen entstehen. Ein weiteres Problem ist das Versäumen wichtiger Fristen, etwa bei der rechtzeitigen Anmeldung der Steuer. Nicht zuletzt wird gelegentlich übersehen, ob im Grundbuch Belastungen wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten eingetragen sind, die den Wert oder die Nutzung der Immobilie erheblich beeinflussen können.

Fazit

Die Übertragung einer Immobilie ist ein komplexer Vorgang, der rechtliche, steuerliche und organisatorische Aspekte miteinander verbindet. Ganz gleich, ob es sich um einen Kauf, eine Schenkung oder die Weitergabe im Rahmen einer Erbschaft handelt – eine sorgfältige Vorbereitung ist entscheidend, um Risiken zu minimieren und den Prozess reibungslos zu gestalten. Der Notar spielt dabei eine zentrale Rolle, da er nicht nur die rechtlichen Vorgaben überwacht, sondern auch für Transparenz und Sicherheit auf beiden Seiten sorgt.

Wer zusätzlich die steuerlichen Rahmenbedingungen kennt und frühzeitig professionelle Beratung in Anspruch nimmt, kann nicht nur Zeit und Kosten sparen, sondern oft auch langfristige finanzielle Vorteile sichern. So wird aus der formalen Pflicht ein gut geplanter Schritt, der Ihr Vermögen rechtssicher in die gewünschten Hände überführt.

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